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Mietrechtsreform 2013

verfasst am 01.05.2013

Nach langer politischer Diskussion wurde durch das Bundeskabinett am 23.5.2012 die Mietrechtsreform beschlossen, die am 1.5.2013 in Kraft getreten ist. Gerne geben wir Ihnen über die wesentlichen Änderungen einen kurzen Überblick:
 
1. Ausschluss von Mietminderungen
Bei Durchführung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen (Energieeinsparung) soll eine Mietminderung durch den Mieter für die Dauer von 3 Monaten ausgeschlossen werden  (§ 536 Abs. 1a BGB).

2. Vereinfachung von Modernisierungsmaßnahmen
Die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen soll vereinfacht werden. Die Modernisierungsankündigung, die der Vermieter dem Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahmen mitzuteilen hat, muss Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in ihren wesentlichen Zügen, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme, den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. Dabei kann der Vermieter bei einer energetischen Modernisierung auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen, um die voraussichtliche Einsparung von Energie darzulegen. Solche Pauschalwerte enthält z. B. die "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand" des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30.7.2009.
Neu ist außerdem, dass der Vermieter in seiner Modernisierungsankündigung auf Form und Frist des Härteeinwands gemäß § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB hinzuweisen hat. Unterlässt der Vermieter dies, gilt das Form- und Fristerfordernis des § 555d BGB für Mieter nicht.

3. Vereinfachung der Modernisierungsmieterhöhung
Die Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen ist vereinfacht worden, indem bei der Härteabwägung gem. § 559 Abs. 4 BGB nur noch die Interessen des Mieters, jedoch nicht mehr die Interessen der weiteren Bewohner berücksichtigt werden müssen. Ein Härteeinwand des Mieters ist ausgeschlossen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist oder die Modernisierungsmaßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte. Dies ist z. B. der Fall, wenn der Vermieter durch Änderung gesetzlicher Vorschriften zur Durchführung von bestimmten Maßnahmen verpflichtet wird.

4. Modernisierungsvereinbarungen
Durch § 555f BGB soll klargestellt werden, dass die Unwirksamkeit von Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters vom Gesetz abweichen, nur Vereinbarungen in Mietverträgen betrifft, nicht aber Vereinbarungen, die nach Vertragsabschluss anlassbezogen getroffen werden, z. B. über Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, insbesondere über die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen, Gewährleistungsrechte des Mieters (z. B. Ausschluss von Mietminderungen) und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters sowie über die künftige Höhe der Miete.

5. Wärmecontracting
Das Wärmecontracting soll gesetzlich geregelt werden. Der neu eingefügte § 556c BGB-GE regelt dabei die wesentlichen Voraussetzungen für eine Umlage von Kosten der gewerblichen Wärmelieferung (Contracting) in einem bestehenden Mietverhältnis. Ist der Mieter nach den vertraglichen Vereinbarungen verpflichtet, die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung (z. B. durch die hauseigene Zentralheizung) auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, hat der Mieter anstelle der Heizkosten die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn die Wärme aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen (§ 556c Abs. 1 BGB-GE). In jedem Fall muss die Umstellung für den Mieter kostenneutral sein. Die Umstellung muss zuvor rechtzeitig angekündigt werden, damit der betroffene Mieter prüfen kann, ob die Voraussetzungen für eine spätere Umlage der Wärmelieferkosten als Betriebskosten tatsächlich vorliegen.

6. Vereinfachte Räumung und Räumungsvollstreckung
a) Bei der „klassischen“ Räumung nach § 885 ZPO, bei welcher der Gerichtsvollzieher nicht nur den Schuldner der Räumlichkeiten verweist, sondern auch die Einrichtung entfernt, wurde die Einlagerungsfrist auf 1 Monat verkürzt. Der Schuldner muss innerhalb 1 Monats seine eingelagerten Gegenstände herausverlangen und binnen eines weiteren Monats die Räumungskosten ersetzen, ansonsten können die Gegenstände verkauft bzw. vernichtet werden.
b) Mit der sog. „Berliner Räumung“ kann ein Vermieter unter Umständen die hohen Kosten der Räumung und Einlagerung vermeiden. Bisher musste der Vermieter hierzu an allen Gegenständen in der Wohnung das Vermieterpfandrecht geltend machen, so dass der Gerichtsvollzieher nur das Schloss auszutauschen hatte.

Diese Variante der Räumung ist nunmehr in § 885 a ZPO geregelt. Nun kann diese Form der Räumung ohne die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts durch den Vollstreckungsauftrag direkt geltend gemacht werden.

Der Gerichtsvollzieher hat sodann in seinem Vollstreckungsprotokoll die frei ersichtlichen beweglichen Sachen zu dokumentieren (z.B. per Bild).

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